Por Que una Poliza de Homeowners Falla para el Flipping?
El seguro de propietario de vivienda esta disenado para una residencia ocupada por el dueno. Cuando compras una propiedad para hacer flipping, inmediatamente quedas fuera del ambito de cobertura de una poliza estandar de propietario en varias formas:
- Vacante. Las polizas de HO tipicamente suspenden o excluyen la cobertura despues de que una propiedad ha estado vacante 30-60 dias. Una propiedad de flipping generalmente esta vacante durante todo el periodo de renovacion.
- Uso comercial. Un flipping es una inversion comercial. Las polizas de HO excluyen actividades comerciales y un flipping tipicamente se trata como una operacion comercial.
- Trabajo de construccion y renovacion. Las polizas de HO excluyen reclamos derivados de actividades de construccion. Si una tuberia revienta durante la renovacion, si ocurre un incendio durante el trabajo electrico o si un contratista se lesiona en el sitio, una poliza de propietario negara el reclamo.
Un inversionista compra una casa vacante en Freeport para hacer flipping. Seis semanas despues del inicio de la renovacion, un incendio electrico causa $180,000 en danos. La poliza de propietario comprada al cierre niega el reclamo: la propiedad estaba vacante, se usaba para propositos comerciales y estaba en construccion activa. Las tres exclusiones aplican simultaneamente. El inversionista enfrenta la perdida total de su propio bolsillo.
Que es el Seguro Builders Risk?
El seguro builders risk (tambien llamado seguro de curso de construccion) esta especificamente disenado para cubrir propiedades durante renovacion, construccion o rehabilitacion. Para quienes hacen flipping en Nassau County y Long Island, cubre:
- La estructura existente — incendio, dano por agua, viento, granizo, vandalismo y otros riesgos cubiertos durante el periodo de renovacion
- Materiales en el sitio — madera, accesorios, pisos y otros materiales almacenados en la propiedad antes de la instalacion
- El valor del trabajo completado — a medida que avanzan las renovaciones y se agrega valor, la poliza cubre el valor incrementado
- Costos blandos (opcional) — permisos, honorarios de arquitectos y costos de mantenimiento si una perdida cubierta retrasa tu proyecto
| Tipo de Cobertura | Mejor Para | Caracteristica Principal |
|---|---|---|
| Builders Risk | Renovacion activa en progreso | Cubre estructura + materiales + trabajo en progreso |
| Propiedad Vacante | Propiedad vacante sin renovacion activa | Cobertura basica de incendio y responsabilidad |
| Landlord / DP-3 | Propiedad de alquiler ocupada por inquilinos | Cobertura de vivienda estandar para propiedades no ocupadas por el dueno |
Cuanto Cuesta el Builders Risk en Nassau County?
Las polizas de builders risk tipicamente se escriben por 3, 6 o 12 meses, segun tu cronograma proyectado de renovacion. La prima se basa en el valor del proyecto completado, no en el precio de compra. Un flipping en Nassau County con un valor completado de $400,000 podria costar $1,200-$2,500 por una poliza de builders risk de 6 meses segun el alcance del trabajo y la ubicacion. Los prestamistas de dinero duro tipicamente requieren builders risk como condicion del prestamo.